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房地產信托借新還舊埋隱患

发布时间:2020-01-16 22:09:05

来自诺亚财富管理中心的统计显示,上周有4只房地产产品发行,规模达14.90亿元,占当周信托发行规模的37%,环比大幅上升但有行业人士表示,很多新的房地产信托发行都是为了旧项目的兑付,这种“借新还旧”的模式存在较大风险

“回暖”或为缓解兑付潮近来,不少信托公司的老客户频繁收到推荐新的房地产信托的广告,且其开出的收益率极具诱惑如陆小姐接到一家四川的信托公司发来短信,称“针对市场对固定收益理财产品的旺盛需求,将推出多个优质房地产信托项目,投资期限1年,投资门槛为50万元,固定年收益率为10%”相比以前的房地产信托,该产品期限短、门槛低、收益率高,颇令陆小姐心动

实际上,从成立数量上看,近几周房地产信托的确出现回暖势头,且预期收益率较之前也稳中有升不过,多数行业人士对此心存疑虑普益财富研究员范杰表示,就在近期房地产信托量价回升的同时,此前运行的部分房地产信托纷纷提前到期他认为,两者之间的关系耐人寻味

“目前房地产资金极度紧缺,房地产销售从去年下半年起就一直清淡,持续到今年2月中下旬成交量才有一定反弹,但通常购房者使用按揭贷款,开发商实际回笼资金应在3月之后,显然,这段时间提前终止的信托还款来源于销售款的可能性不大”范杰同时表示,虽然今年的信贷政策较以前有所放宽,但由于目前市场担心房地产的系统性风险,而银行的投资(贷款)一般在所有金融机构中为保守,故留给房地产信贷的额度并不大在这种情况下,房地产商还信托的钱从何而来虽无明显证据证明信托公司“借新还旧”,但两者时机如此接近,值得警惕

“借新还旧”风险较大事实上,这种“借新还旧”模式在信托市场上早已有之如去年11月,四川信托发行“青岛凯悦特定资产收益权投资资金信托计划”,接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款资金信托计划”又如,一款由金谷信托发行,以其于去年发行的将于今年7月和明年1月到期的同款产品的受益权作为收益标的的信托产品,近日正在热销,且后者较前者的预期收益率提高1.5%上述两种产品都有类似嫌疑

业内人士介绍,目前市场上有些房地产信托是基于同一个项目或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,主要方式是直接用新信托接盘旧信托,或由用建筑公司名义申请融资并投资于已成立的信托产品受益权等“通常以同一个项目再融资,投资者可能难以接受,但若用同一个开发商项目下的另一个项目进行融资,投资者就很难看出来了,不少房企便以此方式来缓解资金流困难,延迟兑付期”

WIND统计显示,已公布2011年年报的49家上市房地产公司,总负债额度达5789亿元,同比上涨40%,负债率也明显上升,平均负债率超过70%,创10年来,平均每股经营现金流量为-0.27元,其中27家公司呈经营现金净流出,(,)、(,)、(,),每股经营现金流为-1.12元、-1.60元、-0.81元

从年报中也可看出,房地产公司的库存压力很大,若不能及时变现,企业资金链断裂的风险很大这种风险在年内或将不会得到有效缓解,在这种形势下,房地产信托如何有效控制风险仍是一个难题

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